Tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì thiếu tài sản trên đất và trách nhiệm bồi thường chênh lệch giá

Trong các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay, việc ký kết văn bản sang tên nhưng bỏ sót hoặc không thỏa thuận về các tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình kiên cố) đang là “cạm bẫy” pháp lý nguy hiểm. Mới đây, bản án phúc thẩm điển hình đã gióng lên hồi chuông cảnh tỉnh khi Tòa án quyết định tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì hợp đồng không ghi chuyển nhượng tài sản trên đất, đồng thời buộc các bên liên quan chịu trách nhiệm liên đới hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại cho bên mua do chênh lệch giá đất.

Bài viết chuyên sâu này của Việt Luật Group sẽ tóm tắt tường tận vụ án, phân tích nhận định sắc bén của Tòa án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và nghĩa vụ giải quyết hậu quả pháp lý, giúp nhà đầu tư và người dân phòng tránh tối đa rủi ro.

1. Tóm tắt nội dung vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Vụ án bắt nguồn từ việc nguyên đơn (bà Nguyễn Thị Thùy L) ủy quyền cho cháu mình thực hiện các thủ tục giấy tờ pháp lý đối với 02 thửa đất số 722 và số 676. Tuy nhiên, người được ủy quyền đã tự ý ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng là bà Trần Thị Bạch V với giá giao dịch là 1.000.000.000 đồng.

Ngay sau đó, nguyên đơn đã khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với lý do mục đích ủy quyền ban đầu không phải để bán đất, mặt khác thực tế trên đất có nhà ở và chuồng trại kiên cố nhưng hoàn toàn không được đưa vào nội dung thỏa thuận trong hợp đồng. Về phía người nhận chuyển nhượng (bà V), họ khẳng định việc mua bán diễn ra hoàn toàn tự nguyện, đã thanh toán đủ tiền và giữ bản chính giấy chứng nhận.

Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Không đồng tình với phán quyết này, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà V đã làm đơn kháng cáo lên cấp phúc thẩm, yêu cầu công nhận hợp đồng hoặc buộc phía bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua do chênh lệch giá đất.

2. Nhận định pháp lý sắc bén của Tòa án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Giải quyết vụ án ở cấp phúc thẩm (Bản án số 485/2026/DS-PT), Tòa án nhân dân Tỉnh Đồng Tháp đã đưa ra những phân tích pháp lý vô cùng chặt chẽ đối với bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:

a. Vi phạm đối tượng của hợp đồng gắn liền với đất

Tòa án cấp phúc thẩm xác định mặc dù văn bản ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng ban đầu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hình thức và sự tự nguyện tại thời điểm công chứng, tuy nhiên qua công tác thẩm định thực tế, trên 02 thửa đất có tồn tại nhà ở và chuồng trại kiên cố. Việc các bên tham gia giao dịch hoàn toàn thiếu sót, không đưa đối tượng tài sản gắn liền với đất vào điều khoản thỏa thuận đã dẫn đến việc hợp đồng không thể thực hiện được trên thực tế, vi phạm các quy định cốt lõi của Bộ luật Dân sự về đối tượng của hợp đồng.

b. Lỗi ngang nhau và nguyên tắc giải quyết hậu quả pháp lý

Xét về lỗi dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, Tòa án nhận định cả bên chuyển nhượng (bà L, ông T, ông Đ) và bên nhận chuyển nhượng (bà V) đều có lỗi ngang nhau do biết rõ hiện trạng đất có nhà cửa kiên cố nhưng vẫn lập hợp đồng thiếu sót. Do đó, khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, chịu trách nhiệm liên đới hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại cho bên mua do chênh lệch giá đất theo tỷ lệ thiệt hại thực tế xảy ra.

3. Phán quyết cuối cùng của Tòa án và hậu quả pháp lý

Căn cứ vào kết quả xét xử tại phiên tòa phúc thẩm, Tòa án đã tuyên án:

• Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Trần Thị Bạch V, sửa một phần bản án sơ thẩm.

• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chính thức tuyên bố hủy bỏ hợp đồng ủy quyền và tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 722 và số 676.

• Buộc bên chuyển nhượng (bà L, ông T, ông Đ) có trách nhiệm liên đới hoàn trả cho bà V số tiền gốc 1.000.000.000 đồng đã nhận, đồng thời liên đới bồi thường thiệt hại cho bên mua do chênh lệch giá đất (tổng số tiền phải trả lại và bồi thường là 2.021.250.000 đồng).

• Ghi nhận việc bà V tự nguyện giao trả lại các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính cho chủ sở hữu gốc khi án có hiệu lực pháp luật.

4. Cơ sở pháp lý áp dụng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Vụ án phức tạp này được Tòa án giải quyết dựa trên hệ thống các quy định vững chắc của pháp luật dân sự hiện hành:

• Điều 117, 124 và Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015: Quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, giao dịch vô hiệu do giả tạo và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

• Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015: Quy định về hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, là căn cứ trực tiếp để tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì hợp đồng không ghi chuyển nhượng tài sản trên đất.

• Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14: Quy định về án phí và lệ phí Tòa án.

💡 Lời khuyên từ Việt Luật Group

Qua vụ án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì hợp đồng không ghi chuyển nhượng tài sản trên đất, các nhà đầu tư và người tham gia giao dịch bất động sản cần rút ra bài học xương máu: Mọi tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình kiên cố) bắt buộc phải được kiểm kê, mô tả chi tiết và thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng công chứng. Sự cẩu thả trong khâu soạn thảo văn bản không chỉ khiến giao dịch đổ vỡ mà còn đẩy các bên vào rủi ro gánh chịu khoản tiền bồi thường thiệt hại cho bên mua do chênh lệch giá đất khổng lồ.

Nếu bạn đang vướng mắc các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hay cần đại diện giải quyết tranh chấp dân sự, hãy liên hệ ngay với đội ngũ luật sư chuyên sâu do Việt Luật Group hỗ trợ để được bảo vệ quyền lợi tối đa!