Cơ quan đăng ký đất đai không được từ chối hồ sơ chỉ vì hàng xóm không ký giáp ranh

“Tôi mua mảnh đất ở đã lâu, hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng đầy đủ và nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Thế nhưng, cơ quan này lại ngâm hồ sơ, kéo dài thời gian và thông báo tạm dừng vì hộ liền kề cố ý không chịu ký xác nhận giáp ranh mốc giới. Liệu cơ quan nhà nước làm vậy có đúng luật không và tôi phải làm sao để bảo vệ quyền lợi của mình?”

— Đây là một trong những vướng mắc pháp lý rất phổ biến mà đội ngũ do Việt Luật Group hỗ trợ thường xuyên tiếp nhận tư vấn cho khách hàng khi thực hiện các thủ tục đất đai.

Để giải quyết triệt để nỗi lo lắng này cho người dân, bài viết chuyên sâu dưới đây sẽ phân tích tường tận một án lệ và phán quyết hành chính mới nhất: Cơ quan đăng ký đất đai không được phép từ chối hồ sơ chỉ vì hàng xóm không ký giáp ranh, đồng thời đúc rút những kinh nghiệm thực tế khi bạn phải tiến hành khởi kiện tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

1. Diễn biến vụ việc thực tế: Khi Văn phòng đăng ký đất đai “ngâm” hồ sơ vì hàng xóm gây khó dễ

Theo nội dung Bản án số 01/2026/HC-ST ngày 29/6/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 5 – Hưng Yên về khiếu kiện hành vi hành chính, một vụ việc điển hình đã xảy ra:

• Ông L và bà T đã nộp hồ sơ đăng ký biến động để thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 266, tờ bản đồ số 03, diện tích 126,9 m² đất ở (nhận chuyển nhượng hợp pháp từ bà Phạm Thị T1).

• Tuy nhiên, Chi nhánh Văn phòng Đã không giải quyết hồ sơ trong thời hạn quy định, đồng thời ban hành thông báo tạm dừng thực hiện thủ tục với lý do hộ liền kề (ông Đặng Đức T2 và bà Nguyễn Thị L1) từ chối ký xác nhận giáp ranh, đồng thời có đơn tranh chấp, khiếu nại về mốc giới, ranh giới. Thậm chí, cơ quan này còn gửi văn bản xin ý kiến hướng dẫn của Tòa án và Cơ quan Thi hành án.

• Cho rằng hành vi chậm giải quyết và từ chối sang tên là trái pháp luật, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi, ông L và bà T đã tiến hành thủ tục khởi kiện tại Tòa án, yêu cầu buộc Chi nhánh Văn phòng Đ thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết.

2. Phán quyết kiên quyết của Tòa án: Cơ quan đăng ký đất đai không được từ chối hồ sơ

Sau khi xem xét toàn diện các tài liệu, chứng cứ và quy định pháp luật đất đai, Hội đồng xét xử Tòa án nhân dân đã đưa ra phán quyết rất rõ ràng và bảo vệ triệt để quyền lợi hợp pháp cho người dân:

• Tòa án tuyên bố hành vi không thực hiện nhiệm vụ, công vụ đăng ký biến động đối với hồ sơ của ông L và bà T do Chi nhánh Văn phòng Đ thực hiện là trái quy định pháp luật.

• Buộc Chi nhánh Văn phòng Đ phải tiếp tục thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo đúng trình tự, thủ tục và thời hạn mà pháp luật quy định đối với bộ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.

3. Những lập luận pháp lý sắc bén từ phán quyết của Tòa án

Phán quyết trên dựa trên ba trụ cột pháp lý cốt lõi, đồng thời là bài học kinh nghiệm quan trọng cho người dân khi gặp tình trạng tương tự:

• Thứ nhất, không có căn cứ pháp lý để tạm dừng: Tại thời điểm tiếp nhận hồ sơ cũng như thời điểm xét xử, hoàn toàn không có cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào đang thụ lý giải quyết tranh chấp đối với thửa đất; đồng thời cũng không có bất kỳ quyết định áp dụng biện pháp ngăn chặn hoặc tạm dừng giao dịch nào từ cơ quan chức năng. Do đó, cơ quan đăng ký đất đai không được từ chối hồ sơ.

• Thứ hai, hàng xóm không ký giáp ranh không phải là lý do dừng hồ sơ: Về trường hợp hộ liền kề không ký xác nhận ranh giới, điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT đã có quy định rõ ràng. Theo đó, nếu hộ liền kề không chịu ký xác nhận ranh giới, cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các bước theo quy định, bao gồm việc niêm yết công khai tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc nhà văn hóa khu dân cư, chứ tuyệt đối không được tự ý dừng giải quyết hồ sơ. Việc cơ quan đăng ký lấy lý do hàng xóm không ký để từ chối là sai trình tự pháp luật.

• Thứ ba, vi phạm nghiêm trọng thời hạn giải quyết hành chính: Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời hạn giải quyết thủ tục đăng ký biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ không quá 10 ngày làm việc.   Việc Chi nhánh Văn phòng Đ tự ý ban hành văn bản để xin ý kiến vòng vo các cơ quan khác không phải là bước bắt buộc theo luật định và không làm thay đổi trách nhiệm giải quyết đúng hạn. Do không chứng minh được việc kéo dài thời gian thuộc trường hợp pháp luật cho phép, cơ quan này đã bị xác định là vi phạm thời hạn hành chính.

💡 Lời khuyên từ Việt Luật Group

Bản án số 01/2026/HC-ST ngày 29/6/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 5 – Hưng Yên là một án lệ và căn cứ tham khảo vô cùng quý giá, khẳng định rằng việc hộ liền kề cố tình gây khó dễ, không chịu ký giáp ranh không phải là cái cớ để cơ quan đăng ký đất đai từ chối hoặc “ngâm” hồ sơ sang tên của người dân.

Nếu bạn hoặc người thân đang vướng vào các rắc rối khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ, gặp tranh chấp quyền nuôi con, phân chia tài sản khi ly hôn hay đang cần tư vấn pháp lý chuyên sâu về đất đai tại Quy Nhơn, Bình Định và Gia Lai, hãy liên hệ ngay với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm do Việt Luật Group hỗ trợ để  bảo vệ trọn vẹn quyền và lợi ích hợp pháp!